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上半年超八成商铺租金环比下跌 承压前行商业地产如何走出新路

秩序在更新、模式在进化、逻辑在重塑；商铺租金水平在短期内或将继续下行；线上与线下共生，相互依存，互为转化；危机或带来收并购的好时机……

“好的更好了，差的更差了。”在刚刚过去的上半年，业界如此评价商业地产的现状。毫无疑问，商业地产正迎来新的行业发展格局。

整体承压

新冠肺炎疫情对经济及消费市场产生了较大冲击，商业地产租赁需求减弱，市场整体承压。

中国指数研究院在7月初发布的2020年上半年商业地产租金指数显示，上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

具体来看，上半年由15个重点城市100条商业街商铺为样本测算的“百大商业街（百街）商铺平均租金”为25.1元/平方米/天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本构成的“百大购物中心商铺平均租金”为26.8元/平方米/天，环比下跌1.09%。在上述样本中，上半年超八成商铺的租金环比下跌。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，环比下跌的占83.3%，4.5%的商业街租金与上年持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的占14.7%，租金环比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上年持平。

“一方面，疫情之下消费走弱，为商业租户带来较大压力，特别是抑制了购物中心商铺业主的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，从行业本身来讲，目前也呈降温态势，供求关系、商业零售模式已发生巨大变革。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报采访时表示。

“激烈的市场竞争、经济增速放缓等因素本就对行业造成压力，此次疫情的冲击更是加剧了商业地产行业的马太效应。3、配备实验相干用具,如卡尺、钢卷尺、记载本、手锤及各黄兰类胎具等东西.不仅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多种因素使得商户的承租意愿明显降低。”中原地产上海首席分析师卢文曦对中国商报表示，当前，虽然市场活力回升，但若要恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期或仍面临下行压力。

中国指数研究1、在压力实验机使用前必须进行检查院认为，从长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动经济稳步前行。商业地产企业应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激发商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。

市场洗云南瑞香牌

疫情之下，商业地产迎来洗牌期。当前，头部商业地产开发商一方面积极拿地，另一方面以合作、轻资产输出的方式加速在全国扩张。

新城控股在今年6月底玉蝉花连续落子五座吾悦广场，拿地规模和速度延续了以往的“凶猛”态势；龙湖则是继续瞄准“TOD地块”，竞得东莞、武汉等城市核心地块，稳中求进；华润置地通过拿地、收购、合作等方式加大商业版图构建力度，布局多个“万象汇”和“万象天地”……

不可否认，头部企业依然是今年下半年新开业购物中心的“主角”。从拟开业的69个购物中心可以看出，仅新城、宝龙、万达三家房企的拟开业购物中心占比便已超过42%。其中，新城控股有16个吾悦广场计划于今年开出，万达和宝龙旗下的拟开业购物中心分别为8个和6个。此外，华地集团、龙湖集团各有3个项目将于下半年亮相。

除了头部房企的强势扩张外，不可忽视的是，此前并不专注于持有型商业的地产开发商也开始加入混战。例如，上半年接连拿下江苏张家港、广东揭阳、福建福州、山围绕重点领域展开利用示范东潍坊、河南许昌、湖南湘潭六幅商业地块的中骏正在加速布局。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，随着我国经济的逐渐恢复，消费者对于产品及品质的要求不断提高，这势必会加剧下半年商业地产的竞争。

对于中小企业而言，未来的生存环境或更加艰难。

转型创新

值得关注的是，如今，越来越多的商业地产企业开始关注项目的运营和产品价值的提升，以应对互联浪潮下消费模式的变化。品牌对那些能经受住“疫后恢复战”挑战的购物中心更有信心。

中城商业研究院发布的报告显示，84%的受访者至少尝试了一种新的服务方式，品牌商意识到积极探索数字化转型、加速线上线下一体化进程，能够帮助其制定策略进行导流，完成私域流量的构建以实现流量转化。

“转型创新是商业地产应对疫情的突破口。”严跃进告诉中国商报，一方面，商业地产企业可借助消费券等方式缓解经营困局；另一方面，互联、物联化的技术模式创新是商业地产企业发展的长远之计。

“大型商业综合体现在已越来越强调社交功能，即作为一个城市的‘会客厅’而存在。”卢文曦对表示，其可以融土蜜树属入更多内容，尤其是要增强体验感、融入感，通过新奇的感官体验，引发消费者的好奇心，在娱乐的同时达到刺激消费的作用。

新消费时代下，一场关于场景的革命正在发生。“购物中心+共享直播间”“新物种+机场”“商业+教育”“商业+办公”等模式逐渐打破了人们对消费场景的刻板印象。例如江苏无锡荟聚中心与无锡宜家家居打造社区共享直播间，通过体验式直播、生活化直播及场景化直播等多种直播形态，与消费者建立起更好的互动关系。

此外，戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄士奇认为，疫情后续产生的长尾效应是整个社会，包括消费者对公共环境卫生和服务业从业人员卫生管理上的担忧。

对于商业运营者来说，商场里的硬件设备，如中央空调、新风系统、洗手间杀菌消毒措施，都需要有一些准备及升级调整。（ 彭婷婷）

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